＃2 見えない報酬について。 【不動産事業】
株式会社CLEAFの橋本です。
不動産事業立ち上げのため、クラウドファンディングに挑戦中ですが、成立は難しい状況で、自分に足りないものがなにかを学ぶ機会として幕を閉じそうです。
掲載終了後、今後の展開はこちらで報告させていただきます。
コロナで世界的な混乱が起きておりますが、しっかり外出自粛に努めておりますでしょうか。
私も家族以外の人にできるだけ会うのは避け、日々PCに向かい仕事をしております。
早期の終息を願い、いまは無駄な外出は避け、やるべきことはやりましょう。
では、本題に入りたいと思います。
今日は「見えない報酬について。」をテーマにブログを更新いたします。
一般的な不動産会社の賃貸仲介は仲介手数料を0.5～1か月分請求していますが、多くの方はこの仲介手数料のみが仲介を行った会社がいただく利益だと思っておりますが、実は見えない報酬がございます。
それを業界では、AD(広告宣伝費)と呼んでいます。
知らない人も多いかともいますが、全体の物件の約2割の物件には見えない報酬AD(広告掲載料)という名目で大家さんからのバックマージン(報酬)がついています。
仲介手数料は1カ月分までしか報酬をもらってはいけないという法的なルールがあるのに対し、こちらのADには特に縛りがなく、大家さんの設定次第でいくらでも設定できます。
ADが高い物件をお客様へ積極的に紹介するのが現在の業界の動きです。
新築や立地が良くすぐ借り手がつく物件にはこのようなADはついていないことが多いです。
不動産会社が家賃交渉やフリーレントなどの交渉を行うのはこのAD分の報酬を削ることで大家と交渉し、成り立っています。
例えば、ADが100％ついている物件にお客様が入居を検討している。
家賃交渉をお願いできないかとお客様が依頼したとする。
AD100％分と同等の価値の範囲内であれば交渉可能ということです。
大家は家賃1000円下げるからADなしね。という具合で、
営業マンは、はじめから交渉できる上限は決まっており、それを隠しながら営業をしているという形です。
このADについてはお客様は知ることができません。
よって、接客中の営業マンに違和感を感じてしまう状況が起こるのだと思います。
仲介手数料０円をうたっている不動産会社はこのAD付きの物件のみ仲介していると考えてれば納得できますよね。
従来の不動産会社で考えて見てください。
家賃の高い路面店で、ポータルサイトで広告をばんばん打ち、正社員を抱え社用車でご案内。この形で仲介手数料を安く設定できるとは到底思えません。
対して弊社は、店舗ではなく事務所、広告は使わない、車はカーシェア、面倒な業務はアウトソーシング、社員は0。
固定費をできるだけ削ってサービスを提供することで、本当にお得なサービスを提供できると思っております。
そして、弊社にはEC事業という柱の事業が順調に動いていますので、お住み替え後の家具のご提案もできる強みはございます。
弊社が行おうとしている不動産事業が一律の仲介手数料をいただく形でも十分成り立つのはわかっていただけましたでしょうか。
むしろAD付きであればキャッシュバックすることも可能、お住み替えでお金がもらえるなんてこともありえます。
このような業界の話を隠さず公開することは面白くないと思う方々はいるでしょう。
しかし、私は、これからの不動産業界は、すべての情報をオープンに無駄な経費を削り、お客様に還元していくことがサービスを行う正しい姿勢だと思います。
信頼できる不動産会社を目指し、これからも情報発信をしていこうと思います。
より健全で便利な社会になるよう頑張ります！
＃1 どうやってサービスを利用するの？ 【不動産事業】
株式会社CLEAFの橋本です。
ただいま新規事業を立ち上げるべく、クラウドファンディング挑戦中です。
知り合いから色々とご意見をいただいており、
わかりにくい点を別途、詳しく説明していこうかと思います。
仲介手数料がお得なのはよくわかったけど、
どうやってサービスを使えばよいのか、
書かれていないと貴重なご意見いただけました。
おっしゃるとおりです。
業界の仕組みを知らない方からすればごもっともだと思います。
わかりやすく説明すると、
SUUMOやホームズやat homeなど不動産ポータルサイトを見ていただき。
住みたい物件を教えていただければ、こちらで管理会社を調べすることが可能です。
その後、申込⇒審査⇒契約⇒入居という流れで進みます。
知らない方も多いと思いますが、
不動産仲介を行っている不動産会社は、レインズという物件情報サイトを利用できます。
レインズには入居募集が出ている全国の物件の情報が集約されており、
そこにアクセスするだけで、募集物件の大半を知ることができます。
ですので、一件一件大家と交渉する必要はなく、
いきなり装備が充実した状態で土俵に立てるのです。
大事なのはいかに自社から申込を行ってもらうかという部分です。
住みたい物件さえわかればどの会社が管理しているか調べるのは割と簡単です。
ただ、ポータルサイトに掲載している物件でも
仲介できないケースももちろんあります。
不動産会社と大家が特殊な契約をしていた場合(専属専任媒介契約という)、
指定された不動産会社からしか契約が行えないため、他社からの申込は法的に不可となります。
あとは管理会社に頼まず、大家さん個人が直接募集しているケースなどは、紹介が難しい場合が多いです。
ただ世の中出ている大半が紹介可能な物件であることは間違いありません。
ざっくりした説明になってしまいましたが納得いただけましたでしょうか。
まだまだクラウドファンディングも序盤です。
ご質問にはお答えいたしきますのでお気軽にご連絡ください。
今回の内容はクラウドファンディング内にも反映いたしますが、
更新に都度審査が入るので時間差が出てしまいますので予めご了承ください。
↓↓↓↓クラウドファンディング詳細ページはこちら↓↓↓↓
「仲介手数料一律10,000円！お住み替え時に新しい選択肢を！」
https://readyfor.jp/projects/27215
※掲載期間は4月11日18：00から5月10日23:00までです。
ではでは今日もStayHomeで気持ちを前向きに過ごしましょう！
クラウドファンディングはじめました。【不動産事業】
ご無沙汰しております。
外出自粛期間の最中、皆様いかがお過ごしでしょうか。
ブログの更新頻度が遅く、申し訳ございません。
「会社立ち上げ」のブログも時間を見つけて更新したいと思います。
コロナウイルスの拡散もいまが正念場。
止まない雨はないと信じて、可能な方はじっと自宅で過ごしましょう。
私もできるだけ外出を避け、人に会わないよう毎日を過ごしています。
混沌とした状況ゆえに不平不満をよく目にしてしまいますが、
状況は変われど、自分のやるべきことを見極め、
粛々と課題に立ち向かっていく人間でありたいものです。
本題に入りますが、
本日4月11日18:00からクラウドファンディングサイト「ReadyFor」にて新規事業の資金調達に挑戦します。
事業内容をざっと説明すると引っ越しの際にかかる仲介手数料を一律料金で行う、賃貸事業を新規事業として立ち上げます。
より安くお住み替えができるというお客様の一つの選択肢を作りたいと思っております。
そして、全国各都道府県に提携企業を集い、業界の変革に挑みます。
儲けすぎている業界の価格破壊を起こします！
もちろん、クラウドファンディングにて特別なリターンをご用意しております。
お住まい賃貸派の方には、メリットしかない内容かと思います。
永久に使える権利を付与させていただくリターンです。
成立した場合ですがこのようなリターンを設けるのは今回限りです。
立ち上げ時の特別なご支援であること重々承知しておりますので、
成立した暁には、末永くお付き合い・恩返しさせていただきたいと思っております。
お時間ある方は、ぜひ一読ください。
↓↓↓↓詳細ページはこちら↓↓↓↓
「仲介手数料一律10,000円！お住み替え時に新しい選択肢を！」
https://readyfor.jp/projects/27215
※4月11日18：00からプロジェクトの内容が閲覧可能となります。
最後に、大変厚かましいお願いなのですが、プロジェクトが目標金額に到達した場合に限り、リターンが成立する仕組みになっています。
私個人での発信力は皆無に等しいため、共感・応援いただける方がいらっしゃるようであれば、当プロジェクトを広めて頂けましたら幸いです。
よろしくお願いいたします。
橋本圭悟
会社設立までのお話。その3
不動産業は様々な種類がございます。私が勤めた会社は賃貸の仲介をメイン業務とし、一部物件の管理をしているような不動産会社でした。
店長が偶然高校の先輩だった点もあり、初めての業界だったのに関わらず、賃貸仲介業というものがどういう仕組みでどのようにお金が動いているのかがよく学ぶことができました。
この時、私はネット通販と不動産仲介の仕事は大変よく似ていると感じました。
在庫が一点しかない部屋に住む権利を販売しているイメージです。
商品代金をいただくのではなく、メーカーとお客様の間に入り契約を行うことで手数料をもらいます。
そこには契約業務があり、重要事項説明なる宅地建物取引士という資格がないと行えない独占業務がありますが、商品を届けるか。権利を結ぶか。の違いで理屈は一緒だと感じました。
実際には、物件を案内したり、契約を対面で行う必要があったりと（当時はまだ対面が必要でした）、物販ほど簡潔に終わりませんが、業界のIT化が進めば、まだまだ新規参入ができる業界であると感じました。
知らない場所に飛び込むことで思わぬ発見があるのは当然ながら面白い。
20代後半で新しい分野の経験を積むことができて、幸運でした。
自分が創造できるアイデアは過去の経験の組み合わせからしか生まれない。という説がありますが、私はその通りだなと思っております。
実家に戻り、不動産会社で働くこと約1年。
最低限の資金も貯まったので、ネット通販の再チャレンジ。、、の予定でしたが、寄り道を。
私は新しい業界に触れたことで、不動産事業の展開を考えるようになりました。
事業の再挑戦の前に宅地建物取引士の取得に挑戦することに決めました。
会社を退職し、試験までの3か月。
絶対合格すると決心し、すべての時間を勉強に費やしました。
翌年同じように勉強できる時間は取れないとわかっていたので、一度きりだと腹を括り、真剣勝負で挑みました。
これは負け癖がついていた自分自身との戦いでもありました。
試験が終わり、自己採点時をしているとき、恥ずかしながら手が震えていたのを覚えています。
結果は、無事合格。
自分の中にあるビジネスのビジョンが広がっていきました。
そして、ネット通販事業の再々チャレンジがはじまります。舞台は楽天市場です。
続く
会社設立までのお話。その2
2度の事業失敗を経験し、いい歳こいてアルバイト。私は完全に自信を喪失してしまっていました。
なにがいけなかったのだろう。
失敗した要因を自分なりに整理してみました。
1度目の失敗。
それは、アイデアを先行してしまいお客様本来の目的にアプローチ出来ていなかった点。
サイト本体の運営を他人に任せてしまった点。
2度目の失敗。
最大の要因は、集客するためのコンテンツ作りに時間を割いてしまった点。
コンテンツ内容が販売商品とミスマッチしていた点。
ただ人を集まるコンテンツを作ったところで、売りたい商品に関連した内容でなければ集客したところであまり意味はない。
当時、これらの問題を打開するアイデアはなく、自分でサイトを立ち上げ、集客まで行う形では無理だと判断しました。
ゆっくり時間をかけてサイトを育てられる環境があってこそ、戦える。
そんなビジネスモデルだと思いました。
通信販売事業を行うにあたり、あえて選ばなかった選択肢がまだ残っています。
それがモールに出店するというもの。
楽天やAmazonやYahooといったショッピングモール上でサーバーを借り、モール内で販売を行う形です。
モール自体に沢山の人を集まっているので、1から集客を行わなければならないという負担が減ります。
ただ、出店の際には費用がかかり、売上の一部が手数料として徴収されるため、自分で立ち上げたサイトで販売するより利益が格段に減ります。
お客様により安く商品を販売するのであれば自社サイトと考えていたのですが、集客には相当なお金と時間がかかることを体感しました。
ここまで全力でやってきましたが、なにも成し遂げられていません。
私が得たのはチャレンジして失敗したという経験だけです。
その経験に価値を持たせるには失敗を踏まえて再挑戦する以外ありませんでした。
私は、最後の選択肢であるモールでもう一度挑戦することを決意しました。
サイトを閉鎖後、モールで再挑戦するため、資金を用意する必要があったため、頭を下げ一旦実家に戻りました。
そして、アルバイトをしていた不動産会社に、写真撮影ではなく営業をしたいと手をあげ、正社員として働くことになりました。
続く
会社設立までのお話。その1
はじめまして。
株式会社CLEAFの橋本です。
ここでは、思ったことを気ままに投稿していこうかなと思っています。よろしくお願いします。
本日は私が開業して今日に至るまでの話をざっくりとしていこうと思っています。
私は27歳で家具の通販事業を個人事業主として開業しました。
当時、木製家具のみを販売し、売上の一部で木を植えよう。そんな環境のことを考えたコンセプトで事業を立ち上げましたが、全くうまくいきませんでした。
サイトは知り合いに構築してもらったのですが、イメージするおしゃれなサイトには程遠いデザインに落胆したのを覚えています。
頼んでおいて失礼な話です。
当時行ったこと。
SNSでの拡散を狙い、Facebook.Twitterの繋がりをとにかく増やし、記事の投稿を日々行いました。当時はその方法が良しとされていました。
その他、yahooのj-word広告も使いましたが、これも散々な結果。
立ち上げたサイトを1年経たぬうちに閉鎖。
次に海外のECページのテンプレートを購入し、自分でサイトを立ち上げました。
商品にカーソル当てるとズームするおしゃれなデザインに今回は軌道に乗ると張り切っていました。
サイトの管理を自分で行えないのは致命的なので、サイトを作る仕組みを学び、自分でサーバーを契約し、管理する方向で再チャレンジしました。
前回の緑を植えるというコンセプトをやめ、まず売上を作るにはどうすれば良いかを考えました。
発想が先行しすぎるとお客様の本来の目的を見失ってしまいます。そもそもお客様は木を植えたいだなんて思っていません。
自分のライフスタイルを豊かにするため、ショッピングを楽しんでいる。それがすべてでした。
慈善活動は儲かってから自主的にやるべきだと考えを改めました。
素材を問わず様々なテイストの家具を販売するスタイルに変更。
取引しているメーカーに足を運び、商品を借り自宅で撮影し、商品をアップしていく。地道な作業だけが続きました。
前回同様、集客の部分で頭を抱えました。
広告に回せるお金はなく、SNSはさほど効果がなかったため、コンテンツを作ろうと思い立ちました。
その一つが誕生花を贈ろうというもの。
365日、誕生花とそのメッセージをFacebookで毎日更新。
知り合いに送れるように画像を作成し、自由にダウロードして使ってもらうコンテンツです。1年間かかさず更新し、終了しました。
Facebookページにまだ残っています。
並行して、先駆者から学ブログなる個人ブログを書き始めました。※現在は閉鎖
マックやコーラなど成功していくプロセスを記事にし、先駆者から色々学んでいこうという内容でした。
少しずつブログに人は集まりだしたが、なかなか通販サイトへ足を運んで購入するまでは至らず、悪戦苦闘。
ブログのネタや記事の投稿には、時間が取られるため、最も時間を割くべき、サイト本体を成長させる作業が疎かになってしまいました。
次にメーカー品だけではなく自分たちのサイトでしか買えない商品ラインナップを増やすことも重要だと考え、当時一緒に仕事していた仲間の繋がりでレザーや陶器のハンドメイド商品の販売も開始しましたが、なかなか売れませんでした。
多くの人間が周知できる状況を整えていない中で発信したところでその価値をはかることはできません。
ましてや小さな個人がその良し悪しを判断することに、まったく意味はありません。
集客ができていない。これは物販で戦う土俵にも上がれていない状況であると、身をもって痛感しました。
商品やブログ、Facebookページなど地道にアップを続けて数ヶ月、商品が少しずつ売れるようになってきましたが、売上は月に数万円程度。
当然生活苦に陥ったため、当面アルバイトで生活費を稼ぐことに。
アルバイトに選んだのは地元の不動産会社。賃貸物件の部屋の写真を撮影する仕事です。
このような経緯で徐々に通販事業に集中することができなくなりました。
サイトは放置気味になっていき、固定費のみかかっていく状況に陥り、2度目の閉鎖を決断しました。
私は膨大な時間とお金を使い、2度、通販事業に失敗しました。
続く
